Distrato de imóvel na planta: quando a construtora tem de devolver os valores

Comprar um imóvel na planta é assumir um compromisso longo, feito de parcelas que atravessam anos e de uma entrega que depende do andamento da obra. Quando alguma coisa sai do combinado — a vida do comprador muda, ou a obra atrasa — aparece a pergunta prática: dá para desfazer o contrato e receber de volta o que já foi pago?

Dá. O que muda, e muda bastante, é quanto volta. E isso depende de quem deu causa ao fim do contrato.

Desistência do comprador

Quando é o comprador que decide não seguir, o contrato é rescindido pela via do distrato. A Lei do Distrato Imobiliário disciplina esse cenário: a construtora pode reter uma parte do que foi pago, a título de despesas administrativas e de comercialização, e devolver o restante em parcela única, respeitado o prazo legal contado a partir do período de carência ou da expedição do habite-se.

O ponto de atenção é que “reter uma parte” não é o mesmo que “reter o que quiser”. Cláusulas que preveem a perda total ou quase total dos valores pagos são nulas: o Código de Defesa do Consumidor as considera abusivas, e os Tribunais Superiores consolidaram esse entendimento na Súmula 543 do STJ. Se o seu contrato tem uma cláusula assim, ela não se sustenta só por estar assinada.

Atraso da construtora

O cenário é outro quando a obra estoura o prazo. Contratos de imóvel na planta costumam prever um prazo de tolerância — em geral 180 dias — que já está embutido na data de entrega. Passado esse período sem entrega, a culpa pela rescisão deixa de ser do comprador.

Nessa hipótese, a jurisprudência majoritária reconhece o direito à devolução integral dos valores pagos, acrescida de correção monetária, multa e eventuais indenizações — e de forma imediata, em parcela única, não no prazo diferido que vale para a desistência. A lógica é simples: quem descumpriu o contrato não pode se beneficiar da retenção.

O que reunir antes de procurar orientação

Três documentos resolvem a maior parte da análise inicial:

• O contrato, inteiro, com todos os aditivos. É nele que estão a data de entrega, o prazo de tolerância e as cláusulas de retenção.
• O extrato de pagamentos, para apurar quanto foi efetivamente pago, incluindo entrada, parcelas intermediárias e taxas.
• A comunicação com a construtora, sobretudo qualquer aviso formal de atraso ou de mudança de cronograma.

Com isso é possível dizer, com razoável segurança, em qual dos dois cenários o caso se encaixa e qual a ordem de grandeza do que se discute.

Distrato amigável ou ação judicial

Nem todo caso precisa de processo. Uma notificação extrajudicial bem fundamentada, apontando a cláusula abusiva ou o descumprimento do prazo, resolve parte das situações — e resolve mais rápido e mais barato do que a via judicial.

Quando a construtora não responde, ou responde oferecendo uma devolução muito abaixo do que o contrato e a lei sustentam, o caminho passa a ser judicial. O que se pede ali é a declaração de nulidade das cláusulas abusivas e a restituição do valor correto, com os acréscimos cabíveis.

Como o escritório conduz o seu caso

Analisamos o contrato e o histórico de pagamentos, identificamos qual cenário se aplica e qual o valor efetivamente devido, e conduzimos a negociação com a construtora. Não havendo acordo em condições justas, seguimos para a via judicial, com atendimento presencial em Praia Grande/SP e online em todo o Brasil.